这张表干什么
Form 100 是安省住宅转售交易的买卖合同主表——买家出 offer、双方谈判、最终成交，全流程围绕这一份文件。它把价格、定金、交接日、条件、包含物等所有交易要件固定成一份有法律约束力的协议。
什么时候用
- 转售 freehold 住宅（独立屋/半独立/freehold 镇屋）出 offer——用它
- 不用它的情形：condo 转售用 Form 101；co-op 楼用 Form 102；POTL 用 Form 111；楼花/合同转让用 Form 145；商业物业用 Form 500
签前关键点
- 条件（验房/贷款/律师审阅等）写在 Form 105 附表里，条件的后续处理靠 121/123/124
- Irrevocability（不可撤回时限）每一轮 counter 都要重新核对，过点后另一方接受也不生效
- 出 offer 同时准备 Form 320 合作确认；挂牌侧按 TRESA 用 Form 801 记录 offer
- 表内每一栏的机制细节以 OREA 现行版表格为准，本页讲用法不替代原文
关键术语
| 英文 | 中文 | 白话注 |
|---|---|---|
| Offer | 要约 | 买方提出购买的意思表示；经卖方接纳后即成为有约束力的合约。卖方可作出修改交回买方，构成反要约（counter-offer）。 |
| irrevocable | 不可撤销 | 提交要约的一方在约定的时间日期之前不得撤回要约，必须让对方有时间考虑并决定是否接受。 |
| deposit | 订金 | 买方随要约提交的款项，作为成交诚意的担保；要约未获接受时全额无息退还买方。 |
| Upon Acceptance | 接纳时 | 订金交付时点之一，本合约定义为：买方须于合约获接纳后 24 小时内将订金交付订金保管人。 |
| Completion Date | 成交日 | 买卖交易预定完成的日期，产权与款项于当日交割；安省习惯上不安排在周末或法定假日。 |
| chattels | 动产 | 未固定连接于房屋、可移动的个人财产（如电器、家具）；列入此处方随物业一并转让给买方。 |
| counter-offer | 还价 | 收到要约的一方对原要约条款作出修改后回提的新要约。 |
| vacant possession | 空置占有 | 成交时物业内无人占用、无遗留物品，由卖方将空置状态下的占有交付买方；本合约另有约定（如带租约出售）者除外。 |
Arthur 的实务提醒
以下是 Arthur Zhao 本人的执业经验分享——不是法律意见，也不是 OREA 官方解释；个案拿不准，问你的 broker 或律师。
- 合同日期：这个日期是我们设定的合约日期，之后所有 amendment、waiver 都是 based on 这个原始日期——比如改维修、改交易日、甚至改名字，写的都是这个最初的 agreement 日期，不是你当天改动的那天。
- Irrevocability：Irrevocable 是买家（提交方）不能反悔的时间。每一次 counter 来回都要改 erevocable，碰到对方某次 counter 没改这一栏（等于他可以随时反悔、对卖家没保护性），我会让他直接重新发改过的。给多少时间先跟 listing 经纪沟通——你白天下、晚上才能 present，就可以给到晚上；遗产房/拍卖房、海外或年长卖家通常需要更长，48 小时都正常。也能当策略用：下 preemptive offer 卖家要 24 小时，我可以反过来只给你 5 小时，接就接不接算了，给对方施压。这些细节操作建议熟练之后再做。
- 交接日怎么挑：交接日尽量别放 holiday、别放月初第一天和月底最后一天（律师行那两天更忙、registration office 也忙），也尽量避开周一周五，最好前后都是工作日——万一周五钱没到账要拖到周一，中间三天会产生卖家要你补的利息，而且周六银行内部和产权注册都不上班。挑中间的日期。交接日可长可短、是谈判筹码：你想一个月对方想三个月（或反过来）会影响价格，抢 offer 影响更大。注意 6 点这个坎：很多 case 6 点卖家还没搬走，理论上买家可以进去扔东西但通常不会，只能催卖家清空；但别死认 6 点，钱要先到律师那、registration office 五点关门、律师账户可能四五点就关，钱到不了律师账上当天就交接不了，instruction 没到或钱当天下午才到都很可能要 delay 交接，要提前跟客户沟通好并持续催贷款机/律师。
- Chattels 写全：别只 copy paste listing 上的内容，看一看写了什么、卖家想要什么、listing 上没有的补进去。Furnace、AC 这些都可以写进 Included，合约上不要去较真什么是 chattels 什么是 fixtures——凡是含在房价里、买家想要的都写进 Included 就没 argument。某个房间的吊灯、镜子、垃圾桶、garage door remote、central vacuum 的设备（有的卖家把设备拿走只留个统在那）都写清楚。卖家有不要的东西也在排除栏写清楚。写清楚了就不存在跟律师/客户扯皮的问题。
- Rental items 的坑：不包含的租赁东西要写明 Rental。做 listing 经纪要问清楚卖家：能不能 buyout、每月多少钱、现在是 lease 还是什么。注意 hot water tank 有可能根本 assume 不了（有些卖家被骗子公司骗了签的合约必须 buyout，可能上万块 buyout 费）——交接时买家发现 assume 不了，卖家或买家可能去告 leasing 经纪，最后经纪被投诉被告（这种保险可能赔）。Tressa 之下 confirm 房子信息更重要，尽量多 confirm。
- Title search 时点：比如 4 月 30 号交接，一般提前两周做 title search。一定要在 title search 日期前先找好律师行，过了这个日期买家律师可能要重新要求改 title search 日期、往往拖一下。别把 requisition 日放离交接太近——万一 title search 查出问题需要时间解决，不是一两天能解决的。交接之前律师还会做一个 subtitle search 查产权有没有新注册的东西，理论上律师都该做，但有的律师不做，可以建议客户嘱咐律师交接前做一个。Present use 留空也行（默认现状 zoning），要写 single family dwelling 也行，对方经纪非要写也无所谓。还可加保险条款（standard clause 里有 conditional on arranging insurance），通常不加，但房子状况不适合住人时会加；不过贷款本就要求房子可住人、办不下保险也办不下贷款，所以一般不存在保不了的问题。
- 验房条款与 Form 127：这条说买家有机会验房但选择不验，因为问题多后来改成黑体字让买家看得更明白。我们加上 inspection 条款再让买家划掉，等于 double confirm 买家确认要 remove。另外可以用 Form 127：买家下 offer 时不带 inspection（或贷款、保险）条款，127 是保护买家经纪最重要的一点；在 waive 或 fulfillment 条款时也可用 127 让买家再 confirm 他要取消这些条款。
- 时限过点即失效：irrevocable 等时间一定要遵守，日常很常见。买家 offer irrevocable 到 8 点半，过了 8 点半卖家接也没用——除非买家同意，offer 可继续；过了 8 点半即使卖家接了买家也可以不同意。过了之后卖家想 send back 当然可以，等于 counter offer、有个新的 irrevocable（反过来卖家给买家下了新 offer）。最好在时间内来回签。碰到没经验的经纪不理解『三倍回来还行不行』、非要起草新 offer 也行。要接 offer 时间过了，可以：①Draft 一个新 offer；②保留原始合约再签一个新的、注明只是 new copy；第一页改太多次（七八次写不开）就重新写一份 send back 内容相同的，或把原始 offer attach 在新 offer 最后，相当于一个 pipeline 之前怎么谈、现在新情况怎样。
- 配偶同意归哪侧：挺常见：卖家名字是一个人但房子是婚房，仍需要 spousal consent。这是 listing 经纪的工作去 make sure 卖家需不需要签 spousal consent（卖家在 listing agreement 里担保有权卖）；作为买家经纪不需要去 confirm 这个，因为它是 seller 的 warranty。碰到过卖家最后扯说配偶没签所以不能卖，那是卖家的问题不是买家的，买家可以告——但只能告没买上这房子的 damage，没权告强制一定要交接（极少数情况才能告赢强制买）。
- 签字才是命门：买家没在这签字的合约实际上没用，我们可以接受也可以不接受——signed under seal 才是整个合约最重要的部分，即使 confirmation of acceptance 没填、其他 initial 没签，只要这里签了合约一样生效。签字注意单复数：Signature of Seller 就是一个人签，谁最后签就谁在这签，这部分最重要。POA 就写 A 然后 POA、上面签 A 名字、括号 POA；继承就写 XX trust 或继承人名字再签字。关于几个人签：表格 design 是一个人签，多签一个人在表格合约上严格说是错的，但真打官司多签一个人没问题——碰到对方公司/律师非要求你客户签两个人，我们也 OK，没必要纠结，有的律师觉得签两个更保险。